1. La magnitud del
problema
En el Perú existen 1,946,092 predios
rurales aún pendientes de saneamiento y formalización. Esta cifra representa no
solo hectáreas de tierra sin reconocimiento legal, sino también millones de
familias atrapadas en un limbo jurídico que limita sus posibilidades de
desarrollo.
La falta de seguridad sobre la
propiedad no se trata de un simple trámite administrativo. El título de
propiedad es la llave que permite acceder al crédito, atraer inversión,
garantizar estabilidad y proyectar un futuro sostenible. Sin él, cualquier
intento de crecimiento se vuelve incierto.
2. Raíces de la informalidad en el
campo
La informalidad agraria no es un
fenómeno reciente. Tiene causas históricas, culturales y legales profundamente
arraigadas:
- Herencias fragmentadas, que
dividen los predios en unidades cada vez más pequeñas.
- Trámites caros y complejos, que
desincentivan a los agricultores.
- Cultura de la informalidad, basada
en contratos simples sin inscripción en Registros Públicos.
- Marco legal débil, pues el Código
Civil no obliga a inscribir la propiedad, dejando abierta la puerta a la
omisión.
Como resultado, millones de campesinos
se sienten legítimos dueños de sus tierras —y lo son en la práctica—, pero
carecen del respaldo legal que les permita defenderlas o aprovecharlas
plenamente.
3. El nuevo factor: presión
internacional
A este escenario se suma un elemento
disruptivo: el Reglamento de la Unión Europea contra la Deforestación (EUDR).
Esta norma, en vigor desde junio de 2025 para micro y pequeñas empresas, afecta
directamente a más de 400,000 productores peruanos, en especial de café y
cacao.
El reglamento impone tres condiciones
clave:
- Que la tierra no haya sido
deforestada después de diciembre de 2020.
- Que los productos cumplan con la
legislación peruana, incluyendo el derecho de uso de la tierra.
- Que el importador europeo presente
una declaración de diligencia debida.
El incumplimiento implica quedar fuera
del mercado europeo. Esto convierte la formalización de la propiedad rural en
un requisito indispensable, ya no opcional.
4. El marco legal vigente
El Perú cuenta con la Ley N.º 31145 y
su reglamento (D.S. 014-2022-MIDAGRI), que establecen el proceso de saneamiento
físico-legal y formalización de predios rurales a cargo de los gobiernos
regionales.
La norma contempla tres situaciones
principales:
- Predios del Estado: se exige
acreditar posesión directa, continua y pacífica hasta el 31 de diciembre
de 2020.
- Predios de particulares: se
requiere acreditar cinco años de posesión en similares condiciones.
- Propiedad colectiva: comunidades
campesinas y nativas cuentan con procedimientos específicos y
diferenciados.
Las últimas modificaciones —Ley 31848
(2023) y Ley 32371 (2025)— ampliaron los plazos de posesión exigidos,
consolidando un régimen más inclusivo.
5. Tecnología al servicio del
saneamiento
La gran apuesta actual es el Sistema
Catastral Rural (SCR), una plataforma digital que organiza la información
agraria de todo el país. Funciona como un inventario nacional, integrando
mapas, datos de posesión, cultivos y coordenadas georreferenciadas.
Entre sus ventajas destacan:
- Documentos oficiales con códigos
QR, que reducen la falsificación.
- Interconexión directa con SUNARP
para acelerar inscripciones.
- Acceso ciudadano en línea para
generar hojas informativas de predios.
Esto representa un salto hacia la transparencia,
la eficiencia y la seguridad jurídica.
6. Obstáculos persistentes
Pese a los avances, persisten problemas
estructurales que frenan la formalización:
- Fragmentación de tierras por
herencia.
- Cambios frecuentes en la
normativa, que generan incertidumbre.
- Conflictos por linderos e
invasiones.
- Presiones de economías ilegales
(minería, narcotráfico, tala).
- Limitada capacidad técnica y
presupuestal de los gobiernos regionales.
La formalización de la tierra es mucho
más que un trámite; es una lucha contra décadas de desorden y contra fuerzas
económicas poderosas.
7. Reflexión final
El Perú tiene hoy leyes, tecnología y
presión internacional que pueden alinear los esfuerzos hacia la formalización
rural. La pregunta es si habrá la voluntad política y los recursos necesarios
para transformar esta oportunidad en resultados tangibles.
Resolver la informalidad agraria no
solo garantizará el futuro de millones de agricultores, sino también la sostenibilidad
del campo peruano en el mercado global.
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