¿Qué es la Posesión Precaria?
Al respecto, es importante señalar que, muchas veces, el sentido común nos hace confundir la posesión con la propiedad, incluso en el lenguaje ordinario utilizamos indistintamente ambas palabras. Sin embargo, PARA EL DERECHO, POSESION Y PROPIEDAD, NO SON LO MISMO, ya que, mientras la posesión es básicamente un hecho (el hecho de ejercer dominio sobre el bien), la propiedad es un derecho que se ejerce en virtud de un título.
Ahora si, la posesión precaria se refiere a la ocupación de un bien inmueble sin tener un derecho legítimo para hacerlo. Es decir, una persona que posee un terreno o una casa sin ser dueño, sin tener contrato de alquiler, ni ningún otro título que justifique su ocupación.
En palabras simples: alguien que está ocupando un inmueble sin permiso y sin derecho legal. O de otra forma: La posesión precaria se define como el ejercicio de la posesión sin un título válido, ya sea porque nunca existió, porque el que se tenía ha fenecido, o porque es manifiestamente nulo (con esto creo que ya tenemos el concepto)
Según el Código Civil Peruano, artículo 911:
“Es poseedor precario el que detenta un bien sin título alguno o cuando el título ha fenecido.”
Esto quiere decir que también puede ser posesión precaria si tuviste permiso en algún momento, pero ese permiso ya venció o fue revocado (por ejemplo, un inquilino que no se va después de terminado el contrato de alquiler).
Antes bien, La norma brinda al dueño dos formas de tutelar un bien: La tutela extrajudicial y la tutela judicial.
• La Tutela Extrajudicial: se encuentra contemplada en el artículo 920 del Código Civil.
• Mientras que, la Tutela Judicial se ejerce a través de acciones judiciales como los interdictos y el desalojo. Hay aproximadamente 7 tipos de desalojo. 1 de ellos es el desalojo por posición precaria.
Por el momento nos Enfocaremos en el concepto y en las características de la posesión precaria ya que cada 1 de los puntos de la tutela es más amplio.
Características de la Posesión Precaria:
✅ No hay contrato, título, ni autorización legal
✅ El poseedor no puede demostrar ningún derecho sobre el bien
✅ Puede haber comenzado con permiso, pero ya no existe
✅ El propietario tiene derecho a solicitar la devolución del bien
¿Ante qué entidad judicial se presenta?
La demanda de desalojo por posesión precaria se presenta ante el Poder Judicial, específicamente en el Juzgado Civil correspondiente al lugar donde se ubica el inmueble.
Se tramita vía proceso sumarísimo. Es decir, por medio de un proceso corto (CORTO en relación a los procesos de conocimiento y abreviados). Además, el demandante tiene la opción de agregar, al pedido de desalojo, el de pago de la deuda por arrendamiento, cuando el desalojo sea por esa causal.
Ejemplos de casos prácticos:
🔸 Ejemplo 1: Juan permite que su primo Pedro viva temporalmente en su departamento. Pasan los meses, y Juan le pide que se vaya, pero Pedro se niega. Como no hay contrato ni pago, Pedro se convierte en poseedor precario.
🔸 Ejemplo 2: Ana alquiló una casa por un año, pero el contrato venció hace seis meses y no lo renovó. El dueño le pidió que se retire, pero Ana sigue ocupando la casa. Aunque fue inquilina legal, ahora es una poseedora precaria.
Consideraciones adicionales:
📍 El proceso judicial no requiere demostrar mala fe del poseedor. Basta con que no tenga derecho.
📍 el titulo del cual se habla Puede ser un Contrato físico o verbal, O algo que pruebe que el posicionario no está allí sin permiso.
📍 El que solicita el regreso de la posesión del bien puede ser el propietario o el que la poseyó antes que él poseedor precario. Esto es, No es obligatorio que el demandante sea el propietario. Este punto lo podemos encontrar mejor en el artículo 586 del código procesal civil, En cuanto a la legitimación pasiva y activa. Ósea, pueden demandar por desalojo: el propietario, el arrendador, administrador y todo aquel que considere tener derecho a la restitución de un predio.
📍 Pueden ser demandados por desalojo: el arrendatario, el subarrendatario, el precario o cualquier otra persona a que se le puede pedir la devolución un bien.
📍 En el proceso de desalojo por ocupación precaria el demandante deberá acreditar la propiedad del bien y el demandado la posesión en virtud de un título.
Clausula por allanamiento futuro
Ahora bien, en líneas generales, Ya conocemos que sí se te presenta una situación de posición precaria presentas una demanda por desalojo por posesión precaria. Podría decirse que este es el camino normal que debe recorrerse para desalojar al precario, sin embargo, en los últimos meses, se ha instituido una suerte de sub-procedimiento para un caso especial, cuya principal ventaja es ejecutar el desalojo en un plazo mucho más corto; estamos hablando del desalojo por cláusula de allanamiento futuro en el contrato de arrendamiento, caso regulado por la conocida “ley del inquilino moroso”
El nombre no debe asustarnos, el desalojo por contrato de arrendamiento con cláusula de allanamiento futuro, no es otra cosa que el desalojo que se realiza debido a que en el contrato de arrendamiento se incluyó una cláusula en la que el inquilino se comprometía a devolver el predio, ya sea, porque se venció el contrato o por falta de pago.
Si se configura éste supuesto, es decir, si se incluyó dicha cláusula en el contrato, entonces, el demandante podrá optar por un proceso especial que consiste en:
• Una vez vencido el contrato o habiendo pasado 2 meses y quince días de retraso en el pago de la renta, el arrendador interpone la demanda con los requisitos previstos por la ley.
• Admitida la demanda, se le comunica al inquilino que dentro de un plazo máximo de 6 días, debe contestar acreditando la vigencia del contrato o reconociendo y cancelando la deuda.
• En caso de que no conteste , se emitirá una orden de desalojo en un tiempo no mayor de quince días hábiles
Para culminar con este apartado, consideramos pertinente mencionar que la firma del contrato con cláusula de allanamiento futuro debe estar legalizada por un notario o, en su defecto, por un juez de paz.
Y eso ha sido todo por hoy. Ahora ya sabes qué es la posesión precaria, cómo identificarla.
El éxito del proceso depende de la correcta acreditación de tu derecho y del cumplimiento de los requisitos legales.
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